O direito de superfície é um direito real que se encontra consagrado no Código Civil (mais propriamente no artigo 1524º do C.C.).
Este direito de superfície pode ser concedido pelo proprietário de um terreno a outrem, a fim de construir, plantar ou usufruir do mesmo, mantendo, todavia, a propriedade do solo.
Mas, em que consiste o direito de superfície?
De acordo com o art.º 1524.º do C.C., o direito de superfície “consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio ou de nele fazer ou manter plantações”.
Trata-se de um direito autónomo em relação ao direito de propriedade do dono do terreno, sendo o seu objeto a faculdade de ocupação do espaço aéreo e do subsolo correspondentes à porção delimitada de terreno que, embora, quanto ao solo, continue a ser propriedade do dono do terreno, pode ser ocupada pelo superficiário com alguma construção ou plantação.
Contrariamente ao usufruto, que consiste no direito ao gozo de uma coisa alheia, o direito de superfície é um direito real (de propriedade) sobre a construção ou plantação que for edificada (ou plantada) sobre o terreno.
Por se tratar de um direito real, esta propriedade superficiária pode ser alienada sem que tenha de ocorrer, necessariamente, a alienação do solo.
Constituição do direito de superfície
De acordo com o consagrado o artigo 1528.º do C.C., o direito de superfície constitui-se, mediante contrato, testamento ou usucapião, podendo, até, resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.
Quais os direitos e encargos do superficiário e do proprietário do solo?
Aquando da constituição do direito de superfície, convenciona-se o preço a pagar pelo superficiário sobre a aquisição do mesmo.
Este pagamento pode ser feito numa única prestação ou através de uma determinada prestação anual, perpétua ou temporária, à luz do disposto no artigo 1530.º do C.C.
Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence exclusivamente ao proprietário do solo. No entanto, este não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder.
De igual forma, o uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo (artigo 1533.º do C.C.).
Direito de preferência
A lei diz que o proprietário do solo goza do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície.
Assim sendo, o superficiário encontra-se obrigado, sob pena de interposição de ação por parte do proprietário e respetivas consequências, a comunicar ao dono do solo o projeto de venda e as condições da mesma.
Após a receção desta comunicação, o proprietário tem oito dias para exercer o seu direito de preferência, sob pena de caducidade da mesma.
Extinção do direito de superfície
Aquando da constituição, as partes poderão estipular a extinção do direito de preferência, mediante a verificação de uma qualquer condição ou da destruição da obra ou da plantação.
Para além destas, o direito de superfície extingue-se também nas seguintes situações:
– Caso de o superficiário não conclua a obra ou não proceda à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;
– Uma vez destruída a obra ou as árvores, caso o superficiário não reconstrua a obra ou não renove a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;
– Decorrido o prazo estipulado no contrato de constituição;
– Quando é reunido, na mesma pessoa, o direito de superfície e o direito de propriedade;
– Em caso de desaparecimento ou inutilização do solo;
– Se houver uma expropriação por utilidade pública.
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